Preguntas Frecuentes

Es una modalidad de venta por medio de la puja, se puede decir que es una adjudicación de uno o más bienes que se hace en formato de subasta o sea se busca la puja entre más de un oferente.

Quien haga la oferta más alta en el proceso del remate el cúal es dirigido por un Rematador. Se adjudica lo subastado una vez que el rematador baje el martillo, en ese momento se finaliza el acto de remate y se concrete la venta.

Si el remate es judicial éste siempre deberá ser presidido por el Sr/a Aguacil de la sede donde se llevo el preceso.

Se deben leer las prevenciones en el edicto judicial. Es alli que se pactan las condiciones de venta; condiciones que el postor en el remate acepta de hecho.

Hay dos clases de impuestos a tener presente:

Clase 1 - Son los Impuestos necesarios para escriturar y los unicos que

se pueden deducir del precio del reamte estos son :

• Contribucion

• Impuesto de Enseñanza Primaria

El Código General del Proceso en su artículo 387.2 literal h, establece: "se entenderá como rubros a imputar como parte del precio, los tributos adeudados por el ejecutado, que sean necesarios para la escrituración, y todo otro gasto que autorice el tribunal". Los impuestos necesarios para la escrituración (según la normativa vigente) son la contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, por lo que la deuda que un inmueble tenga por estos dos rubros se descuentan del precio, siempre que así esté prevenido en los edictos. Salvo que el valor de remate sea menor a la suma de las dos deudas en cuyo caso el mejor postor deberá hacerse cargo de la diferencia.

Clase 2 - No necesarios para escriturar, estas deudas solo podrán descontarse con autorización judicial previa, caso contrario se entienden de cargo del comprador.

• Tributo Domiciliario o tambien llamado ''Impuesto de puerta'' No es un impuesto necesario para la escrituración y deberá ser abonada por el comprador cuando lo entienda pertinente.

• Tasa de saneamiento ( Es un impuesto que va relacionado con el consumo de ose y depende de la Intendecia de Montevideo ) cada contador de ose en forma individual posee una cuenta individual de saneamieto

Si es propiedad horizontal donde se paga gastos comunes la tasa de saneamiento está incluida en los mismos, caso contrario se paga aparte y es de cargo del comprador.

• Gastos comunes

En el caso de los gastos comunes, hay que averiguar con el Rematador cual es el objeto del juicio: Ejecución de Hipoteca Recíproca los gastos comunes adeudados normalmente se pagarán con la ejecución.

Si se está rematando la propiedad por cualquier otra razón que no sea la ejecución de la hipoteca recíproca, entonces el comprador usualmente debería pagar los gastos comunes adeudados, siempre y cuando estos esten docuementados oficialmente.

Los juzgados subastan públicamente los bienes (casas, apartamentos, lotes, bodegas, automóviles, etc.) de deudores, que después de un proceso judicial no cancelaron sus obligaciones con instituciones crediticias o un acreedor particular.

El Juez ordena por medio de un decreto la subasta publica de esos bienes

que estaban ''atados'' como garantía de pago.

Cada subasta tiene condiciones que son esablecidas por medio de un informe de la oficina actuaria de cada sede. Dicho informe es la base para la confección del edicto de remate.

En el edicto se hace saber todas las condiciones de la subasta. ​Por más información se recomienda ir a la sede ( juzgado ) y ver el expediete por un profesional letrado de su confianza.

El edicto es la forma pública de hacer saber las codiciones generles para el desempeño de la subasta determinada por una resolución del juez.

Los edictos se publican en el Diario Oficial y otro del lugar del remate (de acuerdo a lo previsto en el Código General del Proceso), además el rematador podrá seguramente facilitarle una copia.

Aquí debemos realizar una distinción entre aquellos aportes que gravan con derecho real al inmueble, como los son los de la construcción o eventuales reformas del inmueble y los otros que son deudas personales como las cargas sociales y retenciones efectuadas por las empresas.

Para ambos casos la ley 16.298 del 18.8.92, exoneró la obtención del certificado especial que acredita que el contribuyente (vendedor ejecutado) no registra adeudos con el BPS, por lo que la escritura de compraventa judicial se realizará a favor del mejor postor, inscribiéndose en el Registro Público correspondiente, liberando de las responsabilidades solidarias establecidas en la ley 16.170 del 28.12.90 a los intervinientes, al Escribano e inclusive al funcionario público como lo es el juez.

Si bien se le exonera del control y el comprador en remate puede escriturar, la duda se plantea respecto a la persistencia de las deudas - en especial las deudas de construcción- que como dijimos gravan al inmueble con "hipoteca" a favor del organismo y de su tratamiento en las próximas ventas que se efectúen del inmueble.

Al respecto tanto una sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo civil de 7mo turno (Nro. 13/95) como una resolución de la Asesoría Tributaria de Recaudación del BPS del 28/07/94 y la reciente posición de la Comisión de Derecho Tributario de la Asociación de Escribanos del Uruguay publicada en la revista de la AEU T.88 (Nros. 7-12, Julio a Diciembre de 2002) son unánimes en afirmar que como consecuencia de ejecuciones forzadas judiciales no se mantiene el derecho real por la deuda de aportes impagos al BPS.

Posición que nosotros también sustentamos, en el entendido que no solo no se mantiene el derecho real sino que también se libera al adquirente en remate de toda responsabilidad respecto de las deudas del propietario anterior. Cabe agregar que sobre fines del año 2005 en conferencia dictada en la ANRCI por el director actual (Sr. Ernesto Murro) y un abogado del depto. Jurídico específicamente se les planteo el tema en cuestión y la respuesta coincidió en un todo con la posición sustentada en el párrafo anterior.

No, el rematador no puede vender a cualquier precio en un remate sin base se debe tomar ofertas que no sea '' precio vil ''a criterio del profesional que dirige la subasta.

Se debe vender por un precio que no cause grave perjuicio al comitente, como esta en el Art. 387.6 del CGP " El remate se realizará sin base y al mejor postor, sin perjuicio de la facultad del martillero de suspenderlo por precio incompetente o manifiestamente inadecuado y sin que pueda reclamarse por quien hubiera hecho postura, la cual quedara sin efecto".

Esto está plasmado en el Artículo 2 Inciso D de la Ley 15508, que dice que el rematador está facultado para: " Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como límite y en defecto de señalamiento, el que se considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio". El Artículo 4 inciso E de la sección III del decreto reglamentario 495/984 , agrega "...el que no cause grave perjuicio al comitente".

En definitiva la interpretación es que el rematador no puede en un remate sin base vender a cualquier precio, la ley le ordena vender a un precio que no cause grave perjuicio al comitente, a quien ha ordenado el remate.

En los edictos judiciales, y en la publicidad del remate se establece cuales son los porcentajes de seña y comisión e impuestos a pagar en el acto. En general se trata del 30% de seña y del 3.66% de comisión e impuestos, es decir que quien piense en ofertar para ser el comprador deberá pagar en el acto un 33.66% del precio martillado. Por ej. si el precio martillado es US$ 80.000.- el comprador deberá pagar en el momento US$ 26.228.-

¿Cómo puedo pagarlo?

Si el precio total de lo rematado superare las U.I. 1.000.000, se hará efectivo mediante Letra de Cambio, Cheque Certificado a la orden del mismo dia o Transferencia electronica de una entidad bancaria de plaza, cumpliendo así con los dispuesto por las leyes 19.210 y 19478, 19889 y sus decretos reglamentarios. Usualmente el edicto define la forma de pago permitida. Tenga presente que deberá justificar el origen del dinero, dada la legislación actual sobre lavado de activos.

No hay forma de saberlo, por lo que se aconseja en general es definir cual es el precio máximo que se está dispuesto a pagar por el bien, y llevar el porcentaje correspondiente sobre ese precio.

Ejemplo: Si piensa pagar un máximo de US$ 100.000.- (dólares americanos cien mil) Debe tener en el momento de acudir al remate asumiendo que la seña es el 30% y la comisión e impuestos el 3.66%, la totalidad de US$ 33.660.- en la forma de pago prevista por el rematador en las codiciones que el edicto expresa.

En el caso de que le falte parte del dinero para cubir, deja la seña y será acompañado por el rematador a su institución bancaria cercana a efectos de completar el precio.

O podra soliictar a un familiar que le tragia la diferencia o una tranferencia bancaria.

Si el monto de la seña no es mayor a 1.000.000 de IU se podrá completar en efectivo. (UI = Unidad Indexada).

Depende de la forma de pago:

Si ud. realizó la letra de cambio por el precio máximo que estaba dispuesto a pagar siempre estará cubierto, sepa que si compra por menos el sobrante se acredita a cuenta del saldo de precio que quedara registrado en el acta de remate.

El art. 389.1 del Código General del Proceso, es claro al respecto: "en todos los casos de venta judicial, el tribunal dispondrá de oficio el levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha que fueren, lo que comunicará posteriormente a quien corresponda".

Los remates Judiciales la base y la moneda esta pactada en las condiciones lea el edicto de remate.

La respuesta la da claramente el artículo 2340 del Código Civil. Art. 2340.- La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.

Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.

Por lo general en algunos edictos esta contemplada dicha pregunta en caso de que no este el plazo legal es de 20 días corridos contados a partir del día hábil siguiente al de la notificación del auto aprobatorio del remate, que no se interrumpirá por la ferias judiciales ni por la semana de turismo. (Art. 387.2 literal f del Código General del Proceso).

Previo pago del saldo y luego de escriturado el bien, el mejor postor está en condiciones de reclamar la entrega del mismo. Dependiendo de su interés tiene dos opciones que son los más manejados en esta instancia y que en general se recorren en la mismo tiempo:

• Negociación: Recomiendo agotar siempre esta vía antes de seguir adelante con el camino siguiente, se trata de negociar con quien ocupa el bien la desocupación del mismo, y en general se realiza con éxito por parte de los interesados o sus representantes legales.

• Vía Judicial: Quien resultare adjudicatario del bien ejecutado podrá reclamar su entrega y desocupación por el procedimiento de entrega de la cosa.(artículo 396 del Código General del Proceso) Artículo 396 Juicio de entrega de la cosa.- Quien adquiera un inmueble en un remate judicial, podrá reclamar su entrega y desocupación por el procedimiento de entrega de la cosa, cualquiera sea el sujeto pasivo (artículo 364), sin perjuicio de la entrega anticipada prevista en el artículo 388.2. En este proceso no se podrán oponer más excepciones que las que surjan de derechos que provengan de actos jurídicos debidamente registrados o se puedan probar documentalmente, si dicha documentación tuviera fecha cierta anterior al embargo. Sólo serán apelables la providencia inicial desestimatoria de la pretensión y la sentencia definitiva. También lo será la sentencia interlocutoria que rechace las excepciones por inadmisibles, sin efecto suspensivo. Al ejecutado no se le admitirá excepción alguna y la providencia que así lo disponga será irrecurrible.

Si nunca asitio a un remate judicial le recomendamos:

Contacte siempre al Rematador encargado de la subasta, via telefono o coordine una reunion via zoom en nuestra plataforma donde podra conocer todos los detalles de la subasta para evacuar aquellas dudas que pudieran surgir.

Siempre luego de la lectura del edicto, el Rematador aclarará aquellas dudas que pudieran surgir, no deje para este momento las preguntas sobre temas que considere importantes, hágalas con anterioridad al propio rematador o a su letrado legal de confianza (Abogado, Escribano).

Es importante que el que tenga presente que el día del remate las todos los asistenten que estarán en la sala, son competidores interesados, tenga en cuenta este aspecto antes de intentar evacuar una duda con ellos.

El juez de la causa está representado en el acto de remate por el alguacil de la sede quien preside la diligencia, siendo esta una instancia judicial amparada por la Ley y por el Código General del Proceso, a su vez el Rematador auxilia a la justicia en su comentido de subastar y sera quien dirija la subasta. Quien intente obstruirlo, entorpecer el clima del mismo, o cualquier otra conducta ilícita o con malevolencia se hace pasible a que se le apliquen graves sanciones. (Art. 5 , 24.11 del Código General del Proceso).

Las señas deben hacerse de forma clara para que el rematador las perciba.