Preguntas Frecuentes

Podrá agendar una cita por zoom con el rematador en caso de que
las preguntas frecuentes no contemplen sus inquietudes. 

Remates Judiciales

¿Cómo es el proceso de un remate Judicial?


Los juzgados subastan públicamente los bienes (casas, apartamentos, lotes, bodegas, automóviles, etc.) de deudores, que después de un proceso judicial no cancelaron sus obligaciones con instituciones crediticias o un acreedor particular. El Juez ordena por medio de un decreto la subasta publica de esos bienes que estaban ''atados'' como garantía de pago. Cada subasta tiene condiciones que son esablecidas por medio de un informe de la oficina actuaria de cada sede. Dicho informe es la base para la confección del edicto de remate.




¿Qué es un remate y cómo funciona?


Es una modalidad de venta por medio de la puja, se puede decir que es una adjudicación de uno o más bienes que se hace en formato de subasta o sea se busca la puja entre más de un oferente. Quien haga la oferta más alta en el proceso del remate el cúal es dirigido por un Rematador. Se adjudica lo subastado una vez que el rematador baje el martillo, en ese momento se finaliza el acto de remate y se concrete la venta. Si el remate es judicial éste siempre deberá ser presidido por el Sr/a Aguacil de la sede donde se llevo el preceso.




¿Condiciones en las que se vende un bien en un Remate Judicial?


En el edicto se hace saber todas las condiciones de la subasta. ​Por más información se recomienda ir a la sede ( juzgado ) y ver el expediete por un profesional letrado de su confianza.

El edicto es la forma pública de hacer saber las codiciones generles para el desempeño de la subasta determinada por una resolución del juez. Los edictos se publican en el Diario Oficial y otro del lugar del remate (de acuerdo a lo previsto en el Código General del Proceso), además el rematador podrá seguramente facilitarle una copia.




¿Qué deudas debo tener en cuenta y caules se pueden deducir del precio de remate ?


Se deben leer las prevenciones en el edicto judicial. Es alli que se pactan las condiciones de venta; condiciones que el postor en el remate acepta de hecho. Hay dos clases de impuestos a tener presente: Clase 1 - Son los Impuestos necesarios para escriturar y los unicos que se pueden deducir del precio del reamte estos son :

  • Contribucion
  • Impuesto de Enseñanza Primaria
El Código General del Proceso en su artículo 387.2 literal h, establece: "se entenderá como rubros a imputar como parte del precio, los tributos adeudados por el ejecutado, que sean necesarios para la escrituración, y todo otro gasto que autorice el tribunal". Los impuestos necesarios para la escrituración (según la normativa vigente) son la contribución Inmobiliaria y el Impuesto de Primaria, por lo que la deuda que un inmueble tenga por estos dos rubros se descuentan del precio, siempre que así esté prevenido en los edictos. Salvo que el valor de remate sea menor a la suma de las dos deudas en cuyo caso el mejor postor deberá hacerse cargo de la diferencia. Clase 2 - No necesarios para escriturar, estas deudas solo podrán descontarse con autorización judicial previa, caso contrario se entienden de cargo del comprador.
  • Tributo Domiciliario o tambien llamado ''Impuesto de puerta'' No es un impuesto necesario para la escrituración y deberá ser abonada por el comprador cuando lo entienda pertinente.
  • Tasa de saneamiento ( Es un impuesto que va relacionado con el consumo de ose y depende de la Intendecia de Montevideo ) cada contador de ose en forma individual posee una cuenta individual de saneamieto
Si es propiedad horizontal donde se paga gastos comunes la tasa de saneamiento está incluida en los mismos, caso contrario se paga aparte y es de cargo del comprador.
  • Gastos comunes
En el caso de los gastos comunes, hay que averiguar con el Rematador cual es el objeto del juicio: Ejecución de Hipoteca Recíproca los gastos comunes adeudados normalmente se pagarán con la ejecución. Si se está rematando la propiedad por cualquier otra razón que no sea la ejecución de la hipoteca recíproca, entonces el comprador usualmente debería pagar los gastos comunes adeudados, siempre y cuando estos esten docuementados oficialmente.




¿Que pasa con las deudas del BPS, si las hubiere?


Aquí debemos realizar una distinción entre aquellos aportes que gravan con derecho real al inmueble, como los son los de la construcción o eventuales reformas del inmueble y los otros que son deudas personales como las cargas sociales y retenciones efectuadas por las empresas. Para ambos casos la ley 16.298 del 18.8.92, exoneró la obtención del certificado especial que acredita que el contribuyente (vendedor ejecutado) no registra adeudos con el BPS, por lo que la escritura de compraventa judicial se realizará a favor del mejor postor, inscribiéndose en el Registro Público correspondiente, liberando de las responsabilidades solidarias establecidas en la ley 16.170 del 28.12.90 a los intervinientes, al Escribano e inclusive al funcionario público como lo es el juez. Si bien se le exonera del control y el comprador en remate puede escriturar, la duda se plantea respecto a la persistencia de las deudas - en especial las deudas de construcción- que como dijimos gravan al inmueble con "hipoteca" a favor del organismo y de su tratamiento en las próximas ventas que se efectúen del inmueble. Al respecto tanto una sentencia del Tribunal de Apelaciones en lo civil de 7mo turno (Nro. 13/95) como una resolución de la Asesoría Tributaria de Recaudación del BPS del 28/07/94 y la reciente posición de la Comisión de Derecho Tributario de la Asociación de Escribanos del Uruguay publicada en la revista de la AEU T.88 (Nros. 7-12, Julio a Diciembre de 2002) son unánimes en afirmar que como consecuencia de ejecuciones forzadas judiciales no se mantiene el derecho real por la deuda de aportes impagos al BPS. Posición que nosotros también sustentamos, en el entendido que no solo no se mantiene el derecho real sino que también se libera al adquirente en remate de toda responsabilidad respecto de las deudas del propietario anterior. Cabe agregar que sobre fines del año 2005 en conferencia dictada en la ANRCI por el director actual (Sr. Ernesto Murro) y un abogado del depto. Jurídico específicamente se les planteo el tema en cuestión y la respuesta coincidió en un todo con la posición sustentada en el párrafo anterior.




Remate Sin Base. ¿Se puede vende por lo que se ofrezca?


No, el rematador no puede vender a cualquier precio en un remate sin base se debe tomar ofertas que no sea '' precio vil ''a criterio del profesional que dirige la subasta. Se debe vender por un precio que no cause grave perjuicio al comitente, como esta en el Art. 387.6 del CGP " El remate se realizará sin base y al mejor postor, sin perjuicio de la facultad del martillero de suspenderlo por precio incompetente o manifiestamente inadecuado y sin que pueda reclamarse por quien hubiera hecho postura, la cual quedara sin efecto". Esto está plasmado en el Artículo 2 Inciso D de la Ley 15508, que dice que el rematador está facultado para: " Suspender o diferir el remate, toda vez que las pujas no alcancen el precio que se le haya establecido como límite y en defecto de señalamiento, el que se considere competente. Se entiende precio competente, el que no cause grave perjuicio". El Artículo 4 inciso E de la sección III del decreto reglamentario 495/984 , agrega "...el que no cause grave perjuicio al comitente". En definitiva la interpretación es que el rematador no puede en un remate sin base vender a cualquier precio, la ley le ordena vender a un precio que no cause grave perjuicio al comitente, a quien ha ordenado el remate.




¿Cuanto Dinero Debo Llevar?


En los edictos judiciales, y en la publicidad del remate se establece cuales son los porcentajes de seña y comisión e impuestos a pagar en el acto. En general se trata del 30% de seña y del 3.66% de comisión e impuestos, es decir que quien piense en ofertar para ser el comprador deberá pagar en el acto un 33.66% del precio martillado. Por ej. si el precio martillado es US$ 80.000.- el comprador deberá pagar en el momento US$ 26.228.- ¿Cómo puedo pagarlo? Si el precio total de lo rematado superare las U.I. 1.000.000, se hará efectivo mediante Letra de Cambio, Cheque Certificado a la orden del mismo dia o Transferencia electronica de una entidad bancaria de plaza, cumpliendo así con los dispuesto por las leyes 19.210 y 19478, 19889 y sus decretos reglamentarios. Usualmente el edicto define la forma de pago permitida. Tenga presente que deberá justificar el origen del dinero, dada la legislación actual sobre lavado de activos.




¿Cómo saber antes del remate que dinero debo llevar entre seña , comisión e Impuestos?


No hay forma de saberlo, por lo que se aconseja en general es definir cual es el precio máximo que se está dispuesto a pagar por el bien, y llevar el porcentaje correspondiente sobre ese precio. Ejemplo: Si piensa pagar un máximo de US$ 100.000.- (dólares americanos cien mil) Debe tener en el momento de acudir al remate asumiendo que la seña es el 30% y la comisión e impuestos el 3.66%, la totalidad de US$ 33.660.- en la forma de pago prevista por el rematador en las codiciones que el edicto expresa.




¿Si compro por menos valor de lo que pensaba, y mi letra es mayor que sucede ?


Depende de la forma de pago: Si ud. realizó la letra de cambio por el precio máximo que estaba dispuesto a pagar siempre estará cubierto, sepa que si compra por menos el sobrante se acredita a cuenta del saldo de precio que quedara registrado en el acta de remate.




¿Qué sucede si le entra otro embargo a la propiedad, o si ya exiten otros?


El art. 389.1 del Código General del Proceso, es claro al respecto: "en todos los casos de venta judicial, el tribunal dispondrá de oficio el levantamiento de todos los embargos e interdicciones que afectaren el bien vendido, sean de la fecha que fueren, lo que comunicará posteriormente a quien corresponda".




¿Qué pasa si el bien que se subasta esta hipotecado por un tercero ajeno al jucio de ejecución?


La respuesta la da claramente el artículo 2340 del Código Civil. Art. 2340.- La hipoteca da derecho al acreedor de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuese el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido. Sin embargo, esta disposición no tendrá lugar contra el tercero que haya adquirido los bienes hipotecados en subasta judicial, practicada con citación personal de los acreedores que tengan constituidas hipotecas sobre la misma finca.




¿Luego del remate cuanto tiempo tengo para pagar el saldo del precio del remate?


Por lo general en algunos edictos esta contemplada dicha pregunta en caso de que no este el plazo legal es de 20 días corridos contados a partir del día hábil siguiente al de la notificación del auto aprobatorio del remate, que no se interrumpirá por la ferias judiciales ni por la semana de turismo. (Art. 387.2 literal f del Código General del Proceso).




¿Cuales son los mecanismos previstos para la entrega del bien luego de Rematado?


Previo pago del saldo y luego de escriturado el bien, el mejor postor está en condiciones de reclamar la entrega del mismo. Dependiendo de su interés tiene dos opciones que son los más manejados en esta instancia y que en general se recorren en la mismo tiempo:

  • Negociación: Recomiendo agotar siempre esta vía antes de seguir adelante con el camino siguiente, se trata de negociar con quien ocupa el bien la desocupación del mismo, y en general se realiza con éxito por parte de los interesados o sus representantes legales.
  • Vía Judicial: Quien resultare adjudicatario del bien ejecutado podrá reclamar su entrega y desocupación por el procedimiento de entrega de la cosa.(artículo 396 del Código General del Proceso) Artículo 396 Juicio de entrega de la cosa.- Quien adquiera un inmueble en un remate judicial, podrá reclamar su entrega y desocupación por el procedimiento de entrega de la cosa, cualquiera sea el sujeto pasivo (artículo 364), sin perjuicio de la entrega anticipada prevista en el artículo 388.2. En este proceso no se podrán oponer más excepciones que las que surjan de derechos que provengan de actos jurídicos debidamente registrados o se puedan probar documentalmente, si dicha documentación tuviera fecha cierta anterior al embargo. Sólo serán apelables la providencia inicial desestimatoria de la pretensión y la sentencia definitiva. También lo será la sentencia interlocutoria que rechace las excepciones por inadmisibles, sin efecto suspensivo. Al ejecutado no se le admitirá excepción alguna y la providencia que así lo disponga será irrecurrible.




Recomendaciones a tener presente.


Si nunca asitio a un remate judicial le recomendamos: Contacte siempre al Rematador encargado de la subasta, via telefono o coordine una reunion via zoom en nuestra plataforma donde podra conocer todos los detalles de la subasta para evacuar aquellas dudas que pudieran surgir. Siempre luego de la lectura del edicto, el Rematador aclarará aquellas dudas que pudieran surgir, no deje para este momento las preguntas sobre temas que considere importantes, hágalas con anterioridad al propio rematador o a su letrado legal de confianza (Abogado, Escribano). Es importante que el que tenga presente que el día del remate las todos los asistenten que estarán en la sala, son competidores interesados, tenga en cuenta este aspecto antes de intentar evacuar una duda con ellos.
El juez de la causa está representado en el acto de remate por el alguacil de la sede quien preside la diligencia, siendo esta una instancia judicial amparada por la Ley y por el Código General del Proceso, a su vez el Rematador auxilia a la justicia en su comentido de subastar y sera quien dirija la subasta. Quien intente obstruirlo, entorpecer el clima del mismo, o cualquier otra conducta ilícita o con malevolencia se hace pasible a que se le apliquen graves sanciones. (Art. 5 , 24.11 del Código General del Proceso). Las señas deben hacerse de forma clara para que el rematador las perciba.




¿En que moneda se remata y que base tiene ?


Los remates Judiciales la base y la moneda esta pactada en las condiciones lea el edicto de remate.




¿Si compro por mayor valor de lo que pensaba y me falta dinero para complemetar la seña que sucede?


En el caso de que le falte parte del dinero para cubir, deja la seña y será acompañado por el rematador a su institución bancaria cercana a efectos de completar el precio.

O podra soliictar a un familiar que le tragia la diferencia o una tranferencia bancaria.

Si el monto de la seña no es mayor a 1.000.000 de IU se podrá completar en efectivo. (UI = Unidad Indexada).





Tasaciones

¿Qué es una Tasación Oficial?


Es un informe realizado con metodología normalizada, de acuerdo a la finalidad solicitada, con el fin de obtener el valor de tasación de un determinado inmueble o del derecho sobre él. Debe ser realizado por una Sociedad de Tasación homologada y supervisada, su régimen administrativo, cuyo objetivo es potenciar la calidad y la transparencia de las valoraciones.




¿Qué Validez Tiene y Para Qué Sirve una Tasación Oficial?


Las tasaciones que se realizan con finalidad hipotecaria tienen efectos jurídicos, por lo que están sujetas al cumplimiento de normas relativas a quién puede hacerlas y cómo deben hacerse, para poder asegurar que el valor de tasación que se calcula es válido.




¿Cuál es el Tiempo de Validez de una Tasación Oficial?


Depende de la finalidad. En el caso de una tasación hipotecaria la normativa marca un periodo de validez de seis meses contados desde la fecha en que haya sido emitido el informe, la cual no puede superar los 60 días de la última visita al inmueble.




¿Cómo Se Realiza Una Tasación?


El tasador analiza el inmueble, sus características la documentación necesaria, Estudia de la oferta, demanda y expectativas del mercado inmobiliario, relativo a inmuebles comparables por su uso y tipología con el que es objeto de la tasación y realiza un Sondeo de valores testigo de inmuebles en venta, o de transacciones recientes, homogeneizando los valores en relación al bien objeto de tasación.




¿Qué Factores Influyen a la Hora de Realizar una Tasación?


  • Características del entorno: la proximidad a centros comerciales, zonas ajardinadas y deportivas, cercanía a medios de transporte, da más o menos valor a la vivienda
  • Superficie y distribución del inmueble: el tamaño del bien, así como el número de habitaciones y baños –además de su distribución- influyen en la tasación
  • Conservación y antigüedad: Se comprueba el estado actual de conservación del inmueble y su antigüedad
  • Características constructivas del edificio: Arquitectura del edificio, zonas comunes, accesos, ascensores, etc.
  • Características constructivas del inmueble: Materiales de construcción empleados, instalaciones, acabados, calefacción y aire acondicionado, sonoridad, etc.
  • Características del mercado: Se estudia la oferta y la demanda en esa microzona, teniendo en cuenta el precio de las ventas recientes.




¿Qué Diferencias Existen Entre una Tasación Oficial y una Valoración?


  • Tasación: Es un documento legal que certifica el valor del inmueble para una finalidad descrita, realizado con una metodología basada en una normativa legal.
  • Valoración: Es un informe que establece el valor orientativo de un inmueble mediante la aplicación de diversos métodos de valoración, pero que no tiene una validez legal, al no ajustarse a un procedimiento valorativo normado.




¿Qué Tipo de Tasaciones Hay?


La metodología se ajusta de acuerdo a la finalidad a considerar. La más común es la de garantía hipotecaria. Las finalidades pueden ser las siguientes:

  • Para Entidades Financieras: Solicitación de hipoteca o un préstamo. Solicitud de póliza de seguro. Para aval bancario.
  • Para Trámites legales: Herencias, Divorcios y separaciones. Fusiones y Adquisiciones de empresas. Venta de inmuebles. Valoraciones de patrimonio. Peritaciones Judiciales.
  • Para Compañías Aseguradoras: Valor de los daños aparecidos en el inmueble o elementos interiores del mismo. Justificación de deficiencias existentes en el edificio consecuencia o no de una avería





Remates Extrajudiciales ANV

¿Qué es un remate extrajudicial?


Es una venta en remate que efectúa directamente la Agencia Nacional de Vivienda al amparo de normas legales excepcionales previstas en la Carta Orgánica del Banco Hipotecario del Uruguay.




¿Qué ventajas tiene?


Se realiza sin intervención judicial.

  1. El procedimiento es sencillo.
  2. Se puede financiar el precio en UI.
  3. La comisión del rematador es inferior a la que se abona en los remates judiciales.
  4. La ANV se encarga de la desocupación y entrega del bien sin costo para el comprador.
  5. La escrituración se realiza con la ANV libre de embargos y gravámenes.




¿Dónde se publicitan los remates extrajudiciales?


En el Diario Oficial, en otros diarios de la capital, en avisos destacados, en volantes, en el sitio web www.anv.gub.uy, en Casa Central y en las Sucursales de la ANV. Y en donde el rematador designado por el organizmo disponga para su mejor difucion.




¿Cuándo se realizan los remates extrajudiciales?


Generalmente los últimos días hábiles del mes en el horario de 13.15 a 17.00 hrs.




¿Dónde se realizan?


Donde determine el organizmo publico en caso de ser por la Agencia Nacional de Vivienda sera en su casa central de la ANV en la calle Cerrito 400 o en las sucursales de la ANV en el interior.




¿Quiénes pueden comprar en los remates extrajudiciales?


Cualquier interesado en la vivienda que se remata. No lo pueden hacer los funcionarios de la ANV y sus cónyuges.




¿Cuáles son las condiciones del remate?


Las establece la ANV en el edicto de remate.




¿Hay que concurrir al remate asistido por un profesional?


No.




¿Se puede ver la vivienda antes del remate?


Por lo general la vivienda se encuentra ocupada por el deudor ejecutado lo que dificulta el acceso a la misma.




¿Quién puede ofrecer información sobre la vivienda?


El rematador puede informar acerca de las condiciones en que se encuentra la vivienda.




¿Los remates extrajudiciales tienen base?


Sí, es el 75% del valor catastral del inmueble a rematar.




¿Cómo se desarrolla el remate?


El acto de remate es presidido por el representante de la ANV a cargo de la ejecución extrajudicial en Casa Central y por el Gerente de la Sucursal en el interior. A la hora fijada, el martillero procede a leer el edicto de remate, informa las características de la vivienda e indica el precio base. Luego solicita al público presente si existen interesados que estén dispuestos a tomar el precio base. A partir de ese momento, el martillero toma una a una las diferentes ofertas que mejoren la anterior. El interesado debe hacer saber su oferta levantando la mano y anunciando el monto ofrecido, que debe superar la oferta anterior. Cuando nadie supere la última oferta, el martillero lo hará saber con la frase “tengo la última oferta del Sr. …. por $....; a la una, a las dos y a las tres, vendido al Sr….” o similar, lo que anuncia golpeando el martillo sobre el atril dando así por finalizada la subasta.




¿Cómo es el trámite una vez finalizado el remate?


El escribano de la ANV labra un acta de remate que recoge los datos del inmueble, del precio ofrecido y del mejor postor. El acta será suscrita por el mejor postor, por el representante de la ANV y por el escribano.




¿Qué se debe abonar en el acto de remate?


La suma indicada en el edicto de remate por concepto de gastos de remate, la seña y la comisión del rematador (1% de la oferta más IVA) en efectivo o letra de cambio. En los remates de viviendas “sociales” no se exige seña del 30%. Es de estilo, otorgar un tiempo prudencial para concurrir a una institución bancaria de la zona para obtener el dinero o el instrumento de pago requerido. Si el importe a abonar por el mejor postor es mayor a US$ 10.000, se deberá completar una declaración jurada sobre origen de los fondos utilizados en la operación.




¿Dónde se informan los gastos de remate?


En el edicto y se deben abonar en efectivo en el acto de remate.




¿Quién se hace cargo de las deudas de contribución inmobiliaria y tributos de cobro conjunto (tasa general municipal, tarifa de saneamiento e impuesto a la edificación inapropiada o del impuesto a los baldíos) e impuesto de enseñanza primaria?


En los remates de inmuebles de Montevideo, las deudas por estos tributos se encuentran incluidas en los gastos de remate y los cancela la ANV. En los remates de inmuebles de otros departamentos, según lo que esté dispuesto en el edicto.




¿Quién debe pagar las deudas por gastos comunes en unidades de propiedad horizontal?


Las deuda por gastos comunes es de cargo del comprador. Dicha información se debe requerir antes del remate en la Administración del Edificio.




¿Qué otros gastos son de cargo del comprador?


Los honorarios e impuestos que determine la ley para la escrituración.




¿Cuándo se debe integrar el precio?


Se debe requerir la autorización de pago al profesional a cargo del remate en la División Gestión Legal de Cartera de Crédito, gestionar el comprobante de pago en el Área Administración de Crédito y efectivizar el pago en las Cajas de la ANV.




¿Qué sucede si el mejor postor no integra el precio?


Se anula el acta de remate, siendo de cargo del mejor postor incumplidor los gastos del remate y los daños y perjuicios que se hubieren causado.




¿Se puede financiar el precio?


Se puede financiar hasta el monto máximo establecido en el edicto de remate. Para comprar con préstamo de la ANV es imprescindible el asesoramiento previo en el Área Administración de Crédito. No es posible tener dos créditos vigentes en la ANV. La financiación ofrecida no aplica para cesionarios de derechos de mejor postor.




¿Cuál es el trámite si se opta por financiar el precio?


En caso de hacer uso de la financiación ofrecida por la ANV se deberá ingresar la solicitud de préstamo correspondiente en el Área Administración de Crédito.




¿Quién se hace cargo de la desocupación del bien adquirido en remate?


Aprobado el remate, la ANV inicia sin cargo para el mejor postor el proceso de toma de posesión a efectos de entregar el bien al comprador. La ANV no puede garantizar en qué plazo puede recuperar el inmueble para entregarlo al comprador. Estadísticamente estos procesos tienen una duración de entre 6 y 10 meses.




¿Cuándo se entrega el inmueble al comprador?


Si la ANV ya tomó posesión del inmueble, luego de otorgada la escritura de compraventa.




¿La integración del precio y la escritura del inmueble, están condicionadas a la desocupación y entrega del bien al comprador?


No. La integración del precio y el otorgamiento de la escritura de compraventa son independientes de la entrega del bien.





Remates Oficiales

​​​ ¿CUÁL ES LA HORA EL DIA Y EL LUGAR DEL REMATE DE VEHICULOS DE UTE ?


Lugar del remate: Club Sportivo Capitol ubicado en calle Arquímedes 1170 esquina Av. Joaquín Suarez, el día 6 de noviembre de 2021 hora 10:00

(Habrá una bandera de HOY REMATE marcando el lugar.)




¿EN QUÉ MONEDA SE REMATA Y QUE BASE TIENE? ​


La subasta será sin base y en dólares americanos.